（一）市场客群分析
因为项目是商铺为主流产品，是一种投资产品；投资总值相对较高，加上一次性的付款方式；所以吸取和针对的都是禹州高端或中高端的客户，目前进行购买的客户一般主要集中在企事业单位、局委高层领导，私企老板、煤矿主或煤矿主要负责人、钧瓷生产主、钧瓷经销商等。购买住房的客户也主要集中在上面客户的类群，但中间有教师的成分。即使是教师或者是企事业单位、局委高层领导，但是家里亲属肯定有相关联的生意做支撑和后盾。与一期主流客群相差不大。这些密集行业和主要客户群的分布与禹州本地的主要支柱产业有很大的关联性。（禹州是全国15个重点商品煤基地之一，10大药材生产基地之一，全国4大钧瓷产地之一；目前已经形成煤炭、建材、钧瓷、中医药、档发等支柱产业，位居中部六省百强县市第6位。）
（二）客户购买心理分析
本项目客户无论是购买商铺或者是住宅，投资型客户占主流；据不完全统计能占到总客户的80％左右，甚至更高。主要是投资型市场，都从生意或商铺中偿到甜头或见到利润。对东区的发展和市场前景比较看好，主要用来转移资金 ，投资保值升值、养老使用。这些人手中闲散资金较多，眼光较长远；产品吸引这些人的主要是项目的地段和将来的市场升值空间和前景。
（三）禹州商业市场特性
禹州商业市场目前以亚西亚为中心的品牌服饰商业中心，是目前禹州市中高档产品中心；以钧都商场位代表的中低档服装鞋业商业中心，主要针对禹州市市区及乡镇购物人群。东商贸和西商贸为小商品集散市场，也是针对中低档消费人群。以老建材市场和新建材市场为代表的建材批发零售市场，以药城为代表的中药材批发零售中心，以滨河路为代表的餐饮饮食中心。城东区的商业以开元商业步行街为代表，目前其他东区的新型楼盘都是以附带的住宅底商为主，没有形成规模性的发展。2008年将要启动的科技文化广场西200多亩的项目将是一个复合型的大项目；它的面世对我们来说既有强大的竞争压力，也有东区商业共荣发展的局面。目前东区的商业我们是第一，明年和后年我们将是成熟的商业典范。
（四）禹州市商业地产和住宅的区别
整体上禹州房地产市场呈现的开发和管理水平是良莠不齐，禹州是一个暴发富裕的城市，资金较富裕；各种管理监督机制都不是很健全。正式的房地产开发以780亩的公务员小区为起点，拉开了东区房地产市场的开发（但是是政府投资开发，主要针对公职人员）目前禹州市的整个城市的发展主要是向东发展，那么随着市政府等行政单位的搬迁禹州市的住宅就数东区的最活跃和最有热度。那么东区住宅的房价也位居全市之首。老市区目前主要是个人零星开发为主，以低价位入世有一定的市场分流，但是很难形成规模效应和社区概念。东区的住宅项目一期开盘时间主要集中在2007年的9月份前，开盘时表现的都不是很火暴和有持续强销热度，这些楼盘都是没有运营商或小型运营商；开发公司也是第一次运作项目。给市场表现的是没有整体的开发思路，推广手法和活动没有连续性，表现的很随意。整体的感觉是2007年禹州住宅市场很疲惫。那么明年上半年二期的推出和新楼盘的加入，东区房地产市场表现的将会更加活跃！禹州市的住宅房价呈直线上升趋势，由2005年公务员小区的800多/平方米到2006年开元步行街的配套住房1500元左右/平方；再到目前新开盘的金桂满园项目的2180元左右/平方米。住宅的物业形态也由多层向带电梯住房，带电梯住房向小高层、高层进军的趋势。
禹州市商业地产全市做大规模宣传和推广就开元步行街一家。但是有2005年宋基银基商业投资失败的阴影，也有私人开发临街门面的强有力竞争。今年下半年禹州老市区推出的电子商务城项目推出的是临街商铺均价14000元/平方米，主要依托的是成熟亚西亚商圈；总体推出的商业体量较小。开元项目推出的步行街商铺模式，主要是一种新型模式讲的是一种商圈市场共荣效应。地处城东新区是第一个商业配套也是目前唯一一个大型商业配套，销售的主要是将来的市场环境和升值空间。但是步行街的形成和火爆需要时间的积累，所以本项目主街区商铺的销售无论从引导上还是价格的引导上都已经下功夫，但是主街表现的是销售缓慢和滞销，临街商铺表现的还是需求旺盛的局面。
从目前东区市场购买客群上看无论是住宅还是商铺，大部分都是投资型客户。近期内以自己居住为目的的很少，付款方式上住宅都有一次性和银行按揭两种，没有分期付款方式。（主要是分期客户不守约定，开发商不收违约金。整体上销售人员对市场和客户的教育不够，另外开发商在开发的过程中要受到重重关系的困扰。） |
